Une nouvelle étude publiée par deux géographes économiques de premier plan en arrive à la conclusion qu’assouplir les réglementations qui limitent l’offre de logements dans les villes où le coût de la vie est déjà élevé, et qui mène tout simplement à construire toujours plus haut afin de densifier l’occupation de l’espace urbain, ne résout en rien le problème des inégalités sociales.

Selon Andrés Rodríguez-Pose et Michael Storper, cet argument est tout simplement trop beau pour être vrai. Intitulé Housing, Urban Growth and Inequalities et à paraître dans la revue Urban Studies, il est plutôt avancé l’idée que l’insuffisance de l’offre de logements est la cause principale des problèmes économiques urbains, et que cet offre repose sur un certain nombre de locaux peu attirants. L’offre serait donc exagérée.

Comment toujours, c’est la dynamique de l’offre et de la demande qui joue. Les prix — dans ce cas, les prix des logements — augmentent lorsque l’offre est limitée. L’augmentation de l’offre et la chute des prix du logement rendent le logement plus abordable pour un plus grand nombre de personnes, ce qui stimule une croissance économique plus forte et meilleure.

Les deux chercheurs s’accordent pour dire que le logement fait partie du problème : « Les défaillances du marché du logement peuvent mettre en péril la croissance économique locale et générer des problèmes tels que la ségrégation, les longs trajets domicile-travail, la détérioration de la qualité de vie, l’itinérance et les obstacles à la mobilité sociale pour certaines populations. ». Mais la politique du logement, et les restrictions de zonage en particulier, ne sont certainement pas la panacée des problèmes urbains. Le dézonage des villes où le coût de la vie est élevé n’est pas à la hauteur des profondes divisions qui existent à l’intérieur même des villes, et surtout entre elles, et il est tout à fait insuffisant pour y remédier.

Pour Michael Storper, « Le logement est un domaine où la loi des conséquences involontaires est la plus puissante. L’idée que le changement de zonage aura des répercussions sur l’abordabilité des logements dans notre métropole, tout en faisant de Los Angeles et de San Francisco le nouveau pays en or pour les gens des régions moins prospères, est tout simplement très prometteuse — et c’est basé sur une narration du logement comme opportunité qui est profondément erronée. » Pour Rodríguez-Pose, « Le dézonage est loin d’être l’outil politique progressiste pour lequel il a été vendu. Cela mène principalement à la construction de logements haut de gamme dans des endroits convoités. »

Rodríguez-Posez et Storper remettent en fait en question plusieurs éléments de preuve qui sont au cœur de cette vision urbanistique du marché, une perspective qu’ils qualifient de « logement comme opportunité d’affaires ». De même, certains urbanistes du marché font état d’une association entre la taille et/ou la densité de la population urbaine et la croissance économique. Mais Rodríguez-Posez et Storper affirment que cela aussi ne fait pas l’objet d’un examen attentif — le lien entre la population urbaine en 2000 et la croissance économique de 2000 à 2016 est faible, voire « inexistant », selon leur analyse.

Pour Storper et Rodríguez-Pose, l’inégalité spatiale croissante entre les villes et les zones métropolitaines provient de différents types d’économies qui distinguent différents types de villes, et non des différences de coûts de logement. Ou, comme ils le disent, « les moteurs fondamentaux de toutes ces caractéristiques de l’économie sont la géographie actuelle de l’emploi, des salaires et des compétences. […] La crise de l’accessibilité économique dans les grandes zones urbaines est réelle, écrivent-ils, mais elle est moins due à la surréglementation des marchés du logement qu’aux inégalités de salaires et de revenus sous-jacentes et à une forte augmentation de la valeur des emplacements centraux dans les zones métropolitaines, l’emploi et les équipements se concentrant dans ces endroits. »

L’un des facteurs clé à cet égard est le fossé grandissant entre les techniciens et les travailleurs du savoir hautement rémunérés et les personnes beaucoup moins bien rémunérées qui occupent des emplois de routine dans le secteur des services. Les travailleurs de ce secteur finissent par se retrouver à court de moyens, dépensant beaucoup plus de leur revenu pour se loger dans des villes où le coût de la vie est élevé.  Conséquemment, « dans ces circonstances, déménager dans une grande ville ne procure aucun avantage immédiat aux travailleurs qui n’ont pas au moins fait d’études collégiales », précisent Rodríguez-Pose et Storper.

Le dézonage ne change donc pas grand-chose à ce déséquilibre fondamental. Étant donné que les terrains dans les villes convoitées et les centres technologiques coûtent si cher au départ, le surzonage a tendance à créer des tours de condominiums encore plus chères. Comme le notent les auteurs, « Bien que la construction de logements plus abordables dans les agglomérations centrales permettrait d’accueillir un plus grand nombre de personnes,  l’effondrement de la prime salariale urbaine pour les travailleurs moins instruits signifie que les logements supplémentaires attireraient surtout des travailleurs qualifiés supplémentaires. »

Les possibilités d’améliorer les salaires dans les régions centrales ont stagné et l’échelle s’est rétrécie. Par conséquent, le déclin de la migration interrégionale peut être attribué à de nombreux facteurs, y compris la nouvelle géographie des compétences et des salaires. Mais les restrictions en matière de logement dans les régions prospères ne seraient pas en tête de liste. Et le dézonage finit par alimenter, et non par soulager, les inégalités économiques et spatiales. Comme Rodríguez-Pose l’a souligné à l’urbaniste Richard Florida, : « L’inégalité des revenus est plus grande dans nos villes que dans nos régions. Le dézonage ne fera qu’exacerber la situation. »

Résoudre les divisions économiques et géographiques de l’Amérique et d’autres pays avancés est une tâche qui va bien au-delà de la politique locale du logement. Par ailleurs, « La planification de la déréglementation et des coûts de logement ne résoudra pas le problème des zones à la traîne et n’aura probablement pas d’impact sur le développement économique des villes dynamiques », soulignent Rodríguez-Posez et Storper. Pire encore, mettent-ils en garde sur le fait qu’« une attention excessive accordée à ces questions au détriment de stratégies de développement sérieuses et durables peut alimenter la détresse et la colère économiques, sociales et politiques dans des régions en déclin et en retard de développement qui peuvent menacer les fondements mêmes sur lesquels l’activité économique, tant dans les régions moins développées que plus prospères, a été fondée ces dernières décennies. »

Les deux universitaires ne sont pas les seuls à soulever de telles préoccupations. L’économiste Tyler Cowen convient que les bénéficiaires ultimes du zonage et de la déréglementation de la construction sont les propriétaires et les promoteurs. Comme il le souligne si bien, « les gains découlant de la suppression des impôts/restrictions sur la construction seront en grande partie captés par les propriétaires fonciers… Davantage de choses seront construites, la production urbaine augmentera, le terrain disponible sera toujours le facteur rare et, à la fin du processus, les loyers seront encore élevés… » Et une étude récente réalisée par Yonah Freemark révèle que le rezonage à Chicago a fait augmenter, mais non baisser, les prix du logement, sans avoir eu un impact notable sur la disponibilité locale en logements.

Le rapport de Rodríguez-Posez et Storper est une mise en garde importante. Les auteurs ne disent pas que nous ne devrions pas construire plus de logements. Ils disent simplement que cela ne résoudra pas comme par magie l’inégalité économique et spatiale, parce que les deux sont profondément enracinés dans la nature même de l’économie du savoir et géographiquement concentrée.

Texte adapté d’une réflexion de l’urbaniste Richard Florida et d’une autre menée par le géographe Michael Storper
© Photo entête, KG&A