La crise mondiale du logement, un futur qui nous pend au bout du nez

En lisant la presse, vous pourriez penser que la crise du logement n’est circonscrite qu’à de grandes villes comme New York, Londres, Singapour, Madrid, Paris, Barcelone et San Francisco. Mais le logement devient de plus en plus cher dans un large éventail de villes, que ce soit au Canada, en Europe, en Asie et aux États-Unis. Et le pire de la crise du logement n’est pas tant dans les villes riches des économies industrialisées, mais bien dans les villes en voie d’urbanisation rapide du monde en développement, où des centaines de millions de personnes vivent dans des logements insalubres, manquant d’électricité, d’eau courante ou d’installations sanitaires.

La crise mondiale du logement reflète un paradoxe fondamental du capitalisme contemporain. En fait, les villes du monde entier sont désormais plus économiquement efficaces que jamais. Cela crée donc une énorme demande accrue pour les terrains disponibles, ce qui entraîne une escalade des coûts de logement et de la concurrence.

Pendant ce temps, dans plusieurs pays, le logement a été financiarisé et transformé en un véhicule d’investissement, ce qui a provoqué une surabondance de logements de luxe et un manque de logements abordables dans de nombreuses villes à travers le monde. La crise mondiale du logement se caractérisée donc par une pénurie chronique de logements pour les moins favorisés, et dans de nombreux cas, pour les travailleurs et les classes moyennes.

Bien que l’augmentation de l’offre de logements et le renforcement des protections des locataires soient des étapes nécessaires et importantes, les villes ne peuvent à elles seules résoudre le problème structurel profond du logement abordable. Dans la mesure du possible, les échelons supérieurs des gouvernements nationaux et des organisations internationales de développement devront intervenir pour freiner la financiarisation du marché immobilier locatif et fournir le logement abordable dont plusieurs ont tant besoin. En cette matière, si le passé est garant de l’avenir, les villes resteront coincées avec ce problème criant, et devront trouver des solutions créatives à cette crise.

La crise du logement dans le monde développé
Commençons par l’aspect le plus connu de la crise du logement : la crise de l’accessibilité dans les villes les plus chères du monde. Le tableau ci-dessous montre les villes les plus inabordables au monde, sur la base des données 2017 de Demographia. Leur inaccessibilité est calculée sur la base d’une mesure appelée « multiple médian », qui est un ratio des coûts médians du logement par rapport aux revenus médians. Cette mesure permet des comparaisons simples du multiple de revenu consacré au logement dans les villes du monde entier.


Les marchés de l’habitation les plus inaccessibles au monde ne sont pas New York, Londres et Los Angeles, ni même San Francisco, mais Hong Kong, Sydney, Vancouver et Melbourne. Londres, Toronto et Brisbane figurent également en tête de liste. Le logement est également terriblement inabordable à Tokyo, Singapour, Shanghai, Pékin, Moscou, Paris, Stockholm, Amsterdam, Genève, Rome, Milan et Barcelone, selon d’autres études.

Plusieurs facteurs semblent être à l’origine de la crise du logement abordable dans les pays industrialisés. Ces villes n’ont tout simplement pas suffisamment construit de logements pour suivre la croissance de l’emploi ou de la population. Il y a beaucoup de raisons bien connues à cela, y compris les politiques restrictives comme le pas-dans-ma-cour, l’utilisation privée des terres et les contraintes géographique. Et, bien sûr, nous avons assisté à une reprise urbaine radicale à travers le phénomène de revitalisation des quartiers et à l’essor de l’urbanisme gagnant-gagnant, où le talent, la créativité, la culture, la technologie et autres atouts économiques de même nature sont concentrés dans un petit nombre de quartiers.

Un rapport de 2018 sur les tendances immobilières européennes, publié conjointement par PwC et l’Urban Land Institute, considère que l’urbanisation « a peut être été l’influence la plus significative des stratégies immobilières de ces dernières années. » Par exemple, aux États-Unis, les startups technologiques ont fait gonfler les prix en investissant les zones des centre-ville. Autre exemple, Coca-Cola a récemment déménagé 2 000 de ses employés de la banlieue vers un gratte-ciel du centre-ville d’Atlanta. General Electric a déménagé son siège social de la banlieue du Connecticut au centre-ville de Boston, et McDonald a déménagé son siège de la banlieue au centre-ville de Chicago.

Tandis que les membres favorisés de la classe qui œuvre dans le domaine du savoir, de l’information, de l’informatique, et de la création disposent de revenus largement suffisants pour se payer de tels logements sans affecter de façon importante leur budget, ce sont les membres les moins bien payés du secteur des services et des classes ouvrières qui se retrouvent gros jean comme devant, qui ont de la difficulté à même se payer les nécessités de base pour vivre, qui sont repoussés à la périphérie de ces grandes villes en pleine croissance économique.

Plusieurs de ces gens moins favorisés sont essentiellement des locataires et non des propriétaires. Et comme les propriétaires ont été en mesure, lors de l’achat de leur immeuble, d’obtenir un retour rapide sur investissement en augmentant chaque année le prix locatif de façon significative, le prix des loyers a augmenté encore plus vite que les prix du logement dans de nombreuses régions métropolitaines. En effet, le prix des loyers aux États-Unis a augmenté de 22% en moyenne entre 2006 et 2014, tandis que les revenus moyens ont diminué de 6%. Cela a entraîné une augmentation du fardeau des loyers qui, encore une fois, est plus lourd pour les gens les moins favorisés. Près de la moitié de tous les locataires à travers l’Amérique du Nord sont « surchargés », dépensant plus de 30% de leur revenu pour le logement. Et près des trois quarts des ménages gagnant moins de 15 000 $ par année consacrent plus de la moitié de leur revenu au logement.

Il n’est donc pas étonnant que le « sans-abrisme » se développe si rapidement aux États-Unis, au Canada et en Europe. Les campements de sans-abri qui surgissent dans des endroits prospères comme le comté d’Orange, la Californie et Seattle rappellent inévitablement la croissance des grandes villes dans les économies émergentes.

La crise du logement dans le monde en développement
L’aspect le plus grave de la crise mondiale du logement est de loin la situation du logement de quelque 850 millions de personnes ― plus que les populations des États-Unis et de l’Union européenne réunies ― qui vivent dans des quartiers dits informels. La carte ci-dessous de l’Indice Bloomberg Global City Housing Abordability montre que même si la crise de l’abordabilité du logement se retrouve dans les villes les plus chères, elle est encore pire dans les villes du Sud qui s’urbanisent rapidement où les loyers représentent 100% du revenu, 150%, 200% ou même plus. Les villes les plus chères et les plus convoitées en Amérique du Nord et en Europe sont beaucoup plus abordables en comparaison.

Selon cette mesure, les villes les plus inabordables du monde se trouvent toutes dans les villes du Sud comme Hanoi, Mumbai, Bogotá, Buenos Aires et Rio de Janeiro, où les coûts du logement dépassent 200 ou 300% des revenus. La ville la plus inabordable de toutes est Caracas, dont l’économie est en chute libre. Là, le coût moyen du logement dépasse les revenus de plus de 3 000%.

Avec 200 000 personnes qui affluent dans les villes du Sud chaque jour, on prévoit que le nombre de personnes qui vivent dans ces logements dits informels dépassera 1 milliard d’ici à 2020. La crise du logement dans les pays du Sud sera aggravée par la montée inquiétante de cette croissance accélérée de l’urbanisation. Si, par le passé, l’urbanisation a permis le développement des industries locales nécessaires pour soutenir la croissance économique, qui ont à leur tour soutenu la croissance d’une classe moyenne, dans l’économie mondialisée d’aujourd’hui, ces connexions locales ont été rompues, et ces activités peuvent avoir lieu pratiquement n’importe où, laissant les villes se diviser entre les travailleurs du savoir bien rémunérés et les personnes vraiment désavantagées.

La financiarisation mondiale du logement
Ce n’est pas seulement l’industrie et les services qui sont devenus mondiaux, mais aussi le logement. Dans le passé, le logement était construit et payé localement. Même dans les économies avancées comme les États-Unis et le Canada, les institutions locales d’épargne et de crédit fournissaient l’essentiel du financement du logement jusqu’à la déréglementation financière massive qui a commencé dans les années 1980. Mais avec la création de nouveaux instruments financiers liés au logement, cette connexion locale a été rompue. Le logement, et surtout son financement, est devenu une industrie nationale puis mondiale.

Un rapport de 2017 du rapporteur spécial des Nations Unies, sur le logement convenable et abordable, définit la financiarisation du logement comme étant « des changements structurels dans les marchés du logement et des capitaux et des investissements mondiaux dans lesquels le logement est traité comme une marchandise, un moyen d’accumuler des richesses et souvent des instruments financiers. » En d’autres termes, le logement est de plus en plus entrelacé avec les flux de capitaux mondiaux, ce qui fait en sorte que les marchés du logement sont maintenant plus sensibles à ces flux financiers qu’aux conditions locales.

Le rapport de l’ONU estime la valeur totale de l’immobilier mondial à environ 60% des actifs mondiaux, avec une valeur de plus de 217 milliards de dollars, dont les trois quarts sont liés au logement. C’est presque trois fois la production économique totale de la planète. Depuis la Grande Récession (qui, ironiquement, a été causée par la spéculation immobilière), les marchés immobiliers ont connu une croissance plus rapide que tous les autres marchés financiers.

Comme Saskia Sassen l’a documenté , les principaux acteurs de ce marché sont les sociétés géantes et les sociétés de capital-investissement. En 2015, ces sociétés ont acheté 1 000 milliards de dollars dans l’immobilier dans les 100 premières villes mondiales. Les banques souveraines de pays comme la Chine, qui ont récemment assoupli leurs règles d’investissement à l’étranger, ainsi que les pays riches en pétrole cherchant à diversifier leurs portefeuilles, comme la Norvège et le Qatar, sont également des acteurs notables sur le marché immobilier mondial. Laurence Fink, PDG du géant du capital-investissement BlackRock, a déclaré que les appartements, dans des villes comme New York, Londres et Vancouver, ont commencé à remplacer l’or en tant que principal réservoir de richesse pour les super riches.

L’aspect le plus frustrant de la financiarisation des logements est peut-être le fait que tout l’argent versé sur les marchés du logement n’a pas contribué à une augmentation significative de l’offre, mais plutôt à une augmentation des unités ultra-haut de gamme extrêmement coûteuses à construire. Si une partie de cet investissement mondial avait été « orientée vers le logement abordable et l’accès au crédit pour les personnes qui en ont besoin », note le rapport de l’ONU, l’objectif de développement durable des Nations Unies aurait « assuré un logement convenable pour tous d’ici 2030. »

Dans les villes du monde entier, l’urbanisation croissante et débridée a eu un effet collatéral majeur : l’urbanisation sans logement. Dans le passé, les villes en plein essor étaient capables d’accueillir des afflux massifs de nouveaux résidents, mais ce n’est plus le cas. Aujourd’hui, les endroits les plus économiques sont trop inabordables pour les personnes qui pourraient en bénéficier le plus.

En matière de logement, même les villes les plus avant-gardistes et agressives ont tenté au mieux de bricoler des solutions temporaires. Par exemple, Berlin a créé un plafond de loyer universel pour ses résidents à faible revenu. Le zonage inclusif a pris de la vitesse dans certaines villes américaines. La province de la Colombie-Britannique, où se trouve Vancouver, a institué une taxe spéciale sur les investissements immobiliers étrangers. Tokyo a maintenu le logement relativement abordable grâce à des taux extrêmement élevés de construction résidentielle. Dans les villes les plus durement touchées des pays du Sud, certains réclament plus d’expansion à la périphérie urbaine, tandis que d’autres réclament de meilleures infrastructures, alors que certains appellent à l’autonomisation des quartiers et des communautés pour construire plus de logements pour eux-mêmes.

Ce sont toutes des idées valables avec des avantages prouvés, mais au final, elles ne peuvent pas suffire à modifier les forces structurelles actuellement en jeu.

Nous devons faire face au fait que la crise mondiale du logement ne touche pas une partie du monde ou une autre. Elle est inscrite dans la structure même de notre monde néolibéraliste qui s’urbanise rapidement. Tandis que des facteurs comme le « pas-dans-ma-cour » et les restrictions d’utilisation des terres aggravent certainement les problèmes d’offre et d’abordabilité des grandes villes, presque toutes les grandes villes du monde manquent de logements décents, abordables et fonctionnels pour ceux qui en ont le plus besoin.

Pour corriger cela, nous ne devons plus voir le logement comme un instrument financier ou un véhicule d’investissement, mais bien comme un droit humain fondamental.

© Richard Florida, Benjamin Schneider
© Prospective|Société, 2018 (traduction)
© Photo entête : Brian Sugden

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